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    2017年樓市:謹防調控目標“跑偏”
    發(fā)布時(shí)間:2017年01月14日 查看次數:9453
    隨著(zhù)一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺、落地及紅利的釋放,農民市民化、非戶(hù)籍人口城鎮化過(guò)程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放,相關(guān)投資也將有所增加,進(jìn)而對沖樓市的回落和調整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個(gè)過(guò)程,其對未來(lái)樓市的具體影響程度還依賴(lài)于制度變革的強度和舉措落實(shí)的力度。
    高度關(guān)注可能偏離調控目標的這幾種情況:第一,調整沒(méi)有到位,過(guò)熱仍在繼續;第二,調整過(guò)速過(guò)猛;第三,調整出現逆轉;第四,投機空間轉移。
    推進(jìn)中國經(jīng)濟去房地產(chǎn)化,釋放新需求去庫存并對沖市場(chǎng)調整,促進(jìn)房地產(chǎn)長(cháng)期穩定健康發(fā)展,關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場(chǎng)調節機制與政府調控機制,讓政府部門(mén)與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。
    2016年中國樓市經(jīng)歷了由驚心動(dòng)魄、跌宕起伏到轉危為安的過(guò)程。2015年年中以來(lái),在相對寬松的政策背景下,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期,尤其是2016年初之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現井噴式由一線(xiàn)向周邊及二線(xiàn)城市波浪式擴散回暖,雖在4月份之后呈現回落調整的跡象,但是自7月尤其是8月以來(lái)形勢迅猛逆轉,房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱面臨著(zhù)區域進(jìn)一步擴散和熱點(diǎn)地區瘋狂和失控的風(fēng)險。隨著(zhù)一線(xiàn)城市從嚴調控的推進(jìn),以及9、10月份熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)調控的集中收緊,樓市初現降溫跡象。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過(guò)熱和調整出現的過(guò)程。 2017年,樓市將延續短期調整,總體將平穩回落,但也有不確定性??傮w上,本輪樓市調整將持續到明年下半年,且呈現空間差異化趨勢。具體來(lái)看,首先,全國住房銷(xiāo)售面積將出現較大幅度下降。銷(xiāo)售價(jià)格增幅將逐步回落,不排除個(gè)別時(shí)間段出現由增幅下降變?yōu)榻^對下降的情況,其中,一、二線(xiàn)城市中先前房?jì)r(jià)上漲快的城市的房?jì)r(jià)增幅回落會(huì )更大,三四線(xiàn)城市則進(jìn)一步分化。其次,全國總體庫存將進(jìn)一步下降,降幅會(huì )有所收窄,且城市間分化嚴重,三四線(xiàn)城市去庫存任務(wù)仍然艱巨。再次,在經(jīng)歷年初的波動(dòng)后,全年房地產(chǎn)投資將保持2%-4%的增長(cháng),低于2016年增長(cháng)。其中一二線(xiàn)城市增長(cháng)更好。全國商品房新開(kāi)工面積也將會(huì )下降,同時(shí)分化還會(huì )持續,一、二線(xiàn)城市新開(kāi)工面積或將增加。最后,2017年房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻與2016年相比會(huì )明顯下降。以下我們分別從華房指數、基本面、改革紅利和投資投機轉變層面對未來(lái)一年的樓市進(jìn)行預測。
    價(jià)格增幅由正轉負投資增幅全年較低
    在整體經(jīng)濟趨勢沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重要政策出臺的前提之下,未來(lái)一年內,全國層面上的房?jì)r(jià)增幅在延續2016年第四季度短暫調整,在將于2017年第一季度有較大幅度回落,三季度增幅將出現負值,此后降幅收窄。房地產(chǎn)投資增長(cháng)幅度在經(jīng)歷第一季度的波動(dòng)后,二三季度緩慢回升,2017全年增幅在2%左右,在2016年較低增長(cháng)的基礎上繼續明顯放緩。同時(shí),一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)增速將有所放緩,并存在波動(dòng)調整的可能,住房開(kāi)發(fā)投資增速將會(huì )有所增加。二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)增速會(huì )相對平穩,住房開(kāi)發(fā)投資增速或將出現較快幅度的回升。
    悲觀(guān)預期導致觀(guān)望供需下降帶來(lái)市場(chǎng)調整
    從周期上看,本世紀以來(lái),中國房地產(chǎn)存在著(zhù)周期時(shí)間3年左右,上升期1年左右(包括2009年刺激下的上升期)。主要原因是受到政策調整影響,加上預期相應變化,居民真實(shí)需求推遲或者提前釋放,投資及投機也如影隨形,從而導致房地產(chǎn)市場(chǎng)短期上下波動(dòng)。2013年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉折之年。2013年之前10多年,每次出現的調整都是在政策打壓下的結果,每次出現的反彈都是市場(chǎng)自動(dòng)反彈(除2009年外);2013年及其以后的調整是在沒(méi)有任何干預的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調整。2015年市場(chǎng)無(wú)力自動(dòng)反彈,是在政策刺激下反彈。本次周期從2015年下半年開(kāi)始轉升,2016年可能調整,到2017年下半年完成。
    一個(gè)周期。2017年受政策和預期影響,剛性和改善性需求將多有觀(guān)望并推遲購買(mǎi),企業(yè)也將處于觀(guān)望狀態(tài),但由于前期回籠資金較好,短期價(jià)格下降幅度不大。其中,一二線(xiàn)城市真實(shí)需求下降相對較少,與此同時(shí),由于受到多種因素影響,短期內庫存增加不多,市場(chǎng)供求仍處緊張。三、四線(xiàn)及以下城市,消費性需求釋放緩慢,去庫存壓力依然較大。
    從宏觀(guān)環(huán)境上看,一方面,宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)2017年仍將低于上一年,但已經(jīng)呈現了一些積極的跡象,表明經(jīng)濟下行壓力在緩解。另一方面,美聯(lián)儲加息和人民幣貶值給房地產(chǎn)、金融與宏觀(guān)經(jīng)濟帶來(lái)一定風(fēng)險,但也有一些正向影響,總之,宏觀(guān)環(huán)境將為2017年樓市平穩調整創(chuàng )造了條件,但也有導致不確定性的因素。
    新住需求持續釋放對沖樓市下行調整
    制度變革的力度決定樓市調整幅度和時(shí)間提前或者延后。如果沒(méi)有制度變革,潛在需求難以釋放,短期調整難以避免。如果實(shí)施有效的制度改革,房地產(chǎn)市場(chǎng)調整可以延遲和減緩。
    2016年8月5日,國務(wù)院關(guān)于實(shí)施支持農業(yè)轉移人口市民化若干財政政策的通知(國發(fā)〔2016〕44號)發(fā)布,明確指出,建立健全支持農業(yè)轉移人口市民化的財政政策體系,將持有居住證人口納入基本公共服務(wù)保障范圍,創(chuàng )造條件加快實(shí)現基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋;維護進(jìn)城落戶(hù)農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權,支持引導其依法自愿有償轉讓上述權益,促進(jìn)有能力在城鎮穩定就業(yè)和生活的常住人口有序實(shí)現市民化,并與城鎮居民享有同等權利。
    2016年10月30日,國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)《推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)方案》的通知中指出,以人的城鎮化為核心,以體制機制改革為動(dòng)力,緊緊圍繞推動(dòng)1億非戶(hù)籍人口在城市落戶(hù)目標,深化戶(hù)籍制度改革,加快完善財政、土地、社保等配套政策。提出加大對農業(yè)轉移人口市民化的財政支持力度并建立動(dòng)態(tài)調整機制,建立財政性建設資金對吸納農業(yè)轉移人口較多城市基礎設施投資的補助機制,建立城鎮建設用地增加規模與吸納農業(yè)轉移人口落戶(hù)數量掛鉤機制,將進(jìn)城落戶(hù)農民完全納入城鎮住房保障體系等配套政策與舉措。
    隨著(zhù)一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺、落地及紅利的釋放,農民市民化、非戶(hù)籍人口城鎮化過(guò)程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放,相關(guān)投資也將有所增加,進(jìn)而對沖樓市的回落和調整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個(gè)過(guò)程,其對未來(lái)樓市的具體影響程度還依賴(lài)于制度變革的強度和舉措落實(shí)的力度。
    對偏離調控目標的情況需要高度關(guān)注
    從全國來(lái)看,樓市基本面因素決定2016年第二季度應進(jìn)入調整期,但由于過(guò)度投機等原因,打亂和推遲樓市調整的進(jìn)程。但是2016年10月,20余城市針對投資、投機需求抑制政策的密集出臺,將使中國樓市整體上回到短期調整階段。一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市,隨著(zhù)對投資抑制和炒房的嚴格限制政策陸續出臺,未來(lái)投資將大幅下降,投機將持續沉寂。因此,銷(xiāo)售額將絕對下降,銷(xiāo)售價(jià)格增幅將下降并在個(gè)別月份處于負值。
    政策與預期變化將使消費需求推遲和減緩,抑制住投資和限制投資將使熱點(diǎn)城市大幅度回落,但是改革紅利釋放的新需求將減緩大幅回落??傮w而言,2017年樓市總體平穩回落。
    但是,我們還須警惕未來(lái)市場(chǎng)的不確定性?;跉v次房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的經(jīng)驗教訓,經(jīng)濟新常態(tài)下樓市與宏觀(guān)經(jīng)濟的新特點(diǎn),以及本次調控政策尚有改進(jìn)空間,以下幾種可能偏離調控目標的情況需要高度關(guān)注。第一,調整沒(méi)有到位,過(guò)熱仍在繼續。在本次調控中,一些城市的政策力度比較有限,沒(méi)有提出切實(shí)的措施來(lái)確保未來(lái)供地需求;一些城市的外地限購政策則過(guò)于寬松。尤其重要的是,一些地方政府沒(méi)有對部分金融機構采取繞開(kāi)監管從供給端和需求端向樓市導入大量資金的行為給予及時(shí)制止和清理。第二,調整過(guò)速過(guò)猛。由于部分一、二線(xiàn)城市的調控措施比較密集,媒體輿論陣勢很大,對市場(chǎng)預期影響較大,因此,也有可能使市場(chǎng)預期發(fā)生重大逆轉,形成極度悲觀(guān)預期,導致價(jià)格泡沫破裂。第三,調整出現逆轉。由于導致樓市投資與投資的制度根基沒(méi)有消除,加上調控機制不健全,地方政府隨時(shí)有可能從投機的阻擊方轉變成投機的縱容方,開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機構、金融機構、機構投資者和居民也可能伺機隨時(shí)卷土重來(lái),因此存在調整逆轉的可能性。第四,投機空間轉移。由于資本在股市、債市、樓市間不停流動(dòng),當一些城市和區域限購后,不排除這些投機資本向非限購且具有一定投資潛力的周邊及其他城市轉移,導致另一些區域接續過(guò)熱。
    為避免樓市調整過(guò)猶不及給金融穩定與經(jīng)濟增長(cháng)帶來(lái)壓力,需要完善短期政策引導樓市軟著(zhù)陸,應堅持“虛實(shí)結合,主動(dòng)調控”、“長(cháng)短結合,標本兼治”、“邊調邊看,逐步完善”、“分城施策,協(xié)同作戰” 等調控施策原則。第一,密切監測調控效果,做好后續補調的準備。第二,完善“分城施策”,建立“協(xié)同作戰”機制。第三,調整城市間土地供給規模,完善土地拍賣(mài)制度。第四,清查樓市的違規融資,取消過(guò)熱城市的房貸利率優(yōu)惠。第五,實(shí)施前瞻性引導調控政策,主動(dòng)發(fā)聲引導市場(chǎng)預期。
    推進(jìn)中國經(jīng)濟去房地產(chǎn)化,釋放新需求去庫存并對沖市場(chǎng)調整,促進(jìn)房地產(chǎn)長(cháng)期穩定健康發(fā)展,關(guān)鍵是建立一套讓房地產(chǎn)利潤平均化的市場(chǎng)調節機制與政府調控機制,讓政府部門(mén)與市場(chǎng)相關(guān)主體積極又理性地參與促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。未來(lái)需要在四個(gè)方面著(zhù)手構建長(cháng)效機制。第一,調整發(fā)展戰略,讓房地產(chǎn)與宏觀(guān)經(jīng)濟、城市化協(xié)調發(fā)展。適度調整發(fā)展戰略?xún)群?,調整城市化戰略方針,調整住房發(fā)展定位,完善住房發(fā)展立法。第二,加快相關(guān)制度改革,釋放新需求去庫存并對沖市場(chǎng)調整。改革住房供求制度體系,深化住房基本制度改革,深化建立新型戶(hù)籍制度,完善城鎮化的分攤機制。第三,在土地、金融、財稅等關(guān)鍵領(lǐng)域實(shí)現改革突破,鏟除經(jīng)濟房地產(chǎn)化及波動(dòng)的根基。深化土地制度改革,深化金融制度改革,深化財稅制度改革。第四,健全樓市調控的工作機制,完善樓市調控的問(wèn)責機。建立“領(lǐng)導負責,部門(mén)分工”的機制,完善“中央監控,地方調控”的機制,完善“監督考核,獎懲問(wèn)責”機制。
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